01 现阶段房地产痛点

房地产无疑是世界范围内最大和最重要的行业之一。2020 年，全球房地产价值估计达到惊人的 326.5 万亿美元，远高于所有股票、债券和货币的总和，然而房地产行业的收入要小得多，估计为 2.2 至 3.3 万亿美元，与其他包括机械、石油和天然气生产、时尚和消费电子产品在内的各种其他行业相形见绌。

拥有巨大规模和影响力的房地产行业一直是传统产业的代表，即使近几年来房地产科技公司激增，多数也只停留在客户体验阶段，整个行业本质交易流程仍然是保守的。事实上自 1990 年代以来，房地产买卖、融资、托管、所有权和投资服务等主要行业流程几乎没有变化，也因为繁琐缓慢的流程，该行业需要大量的中介，进一步增加了交易成本。

另外，房地产行业承载着巨大的资金，但是其资金的流动性应该是市场最差的资产之一，房主、投资者和其他市场参与者通常需要等待数月才能完成交易，花费他们宝贵的时间和金钱。总结来说现阶段房地产交易存在以下痛点：

1）房源信息分散，信息流通效率低，信息透明度不高

现阶段，商业房地产经纪人，所有者，租客，以及买方和卖方经常使用多个挂牌服务机构或 MLS（Multiple Listing Service）获取房产相关数据比如房屋位置，租金，资本价值以及房产其他信息，房产信息相对分散且不及时，甚至有信息不准确，过时或不完整的情况。并且因为数据通常都是分散在多个平台，搜索过程本身也会效率较低，房东和租户会出现决策延迟现象。

2）交易主要依赖传统纸质文本，交易效率低，文件易丢失

在商业房地产租赁或购买和销售交易中，通常都使用纸质文件来证明身份，很多文件都存在不同的地方，并且不够灵活按照各种不同需求进行调整。对于一项房产来说，这其中包括能够证明所有者收入和支出记录的文件，居住文件，租赁，维修和养护相关活动的文件等。这些人工确认过程增加了行政管理工作，也很容易出现信息丢失和错误。

3）背景调查主要依赖第三方

房产交易过程中的尽职调查主要依赖第三方服务机构，无形中延长了整个尽职调查过程，还会增加交易成本。如果买方利用抵押或其他第三方贷款形式为购买房产进行贷款，那么尽职调查步骤就会更加多，个人数据文件也需要被重复保存。

4）管理流程，房产维护复杂，互操作性低

由于房产交易涉及金融机构、中介服务机构、买卖方等多方角色，信息都是分散在不同的主体。缺乏互操作性导致数据冗余，重复记录和不透明。因此执行过程中，对于同一数据还需要多次复核，例如现金流相关的资料。

02 区块链如何赋能房地产业？

幸运的是，区块链技术可以从多个维度影响房地产行业。通过使用不可变的分布式分类账，区块链可以通过智能合约帮助促进记录的存储和访问，例如所有权和契约记录，可以成倍地加速房地产交易，允许交易从之前的几周或者几个月转变为几天甚至几小时内完成。具体的赋能维度如下：

通证化：促进多方资产转移的效率、实现定制化、提高交易透明度

房产通证发行人可以为房地产投资相关的不同资产（土地所有权、使用权、基础设施、租赁的现金流等）创建不同的通证，以及为这些不同的通证设置不同的交易属性；例如，固定租赁付款的通证和商业租赁可变部分的通证。支付的流水也可以编码到智能合约中，实现流水的不可篡改、可追踪和高透明度。信息、支付和投票请求可以通过他们的区块链地址同时传送给所有通证持有人，投资者只需购买特定的房地产通证，就能实现更大的多样化和可制定化。

信息透明度：查看全球房源，提高房源检索效率和准确度，降低交易成本

基于区块链的房源 MLS 共享系统可以提供即时准确的房产搜索信息，数据分布在点对点网络中，经纪人对自己提交的数据会有更多的掌控权，同时用户也可以更自由地即时查看全球的房源。这种基于区块链的升级版房源共享系统 MLS 还可以提供房产更详细的信息包括区位，地址，可比租金水平，资本价值，所有权历史记录，租赁详细情况，房产建筑年限，以及具体权属情况。市场参与者可以更低的费用获得更可靠的数据。

不可篡改性：提高尽职调查过程的效率和真实性

整合了区块链技术的房地产不可篡改性，商业房地产参与机构应该考虑为房产开发数字身份，跟上不断发展的数字交易发展步伐。正如其名所示，房产的数字身份是一个数字化的识别方式，整合了房产空置，租赁，财务和法律状况，绩效指标等信息，以数字化形式呈现。区块链技术结合数字身份可以消除上述讨论的物理身份证明带来的挑战，可以促进一些交易前活动，比如承保，财务评估，获得抵押说明等等。

智能合约：提高物业管理和现金流管理更容易，更透明，更高效

使用智能合约执行上述房产租赁活动可以解决物业和现金流管理相关的很多问题。在区块链平台上使用智能租赁合同可以让租赁条款和交易更透明。智能合约可以使用租金或债券用于向房产所有者完成自动付款，并且可以近乎实时的完成对账。

互操作性：提高数据质量和使用效率

传统数据库互不相通，各为信息孤岛。区块链技术可以成为商业房地产公司和其他租赁交易主体之间技术系统搭建沟通的桥梁，为所有交易各方提供更开放和共享的数据库，解决互操作性问题，可以使用预测分析手段从区块链数据中得出更智能近乎实时的分析，这最终会提高租赁相关和房产运营决策质量。

03 房地产 + 区块链 应用案例

如前所述，区块链不仅可以通过通证化改变房地产投资流程，还可以简化房地产交易以及相关服务流程，市场上此类应用也不胜枚举，这里我们列出以下具有代表性的创新方案：

RedSwan

RedSwan 目前是业内最大的通证化房地产平台之一。该公司的注册投资顾问 (RIA) 团队直接管理两只商业房地产基金，每只基金拥有 8 亿美元的通证化股票。该平台还允许其他人对其房产进行通证化和上架，截至 2022 年第二季度，共上架了 144 个通证化商业房地产项目，其中一些已售罄。到目前为止，该公司已将 22 亿美元的房地产通证化，主要专注于美国的多户家庭项目。根据 RedSwan 的说法，该公司目前有 30,000 名经认可的投资者注册，并计划在未来几年内将 40 亿美元的房产代币化。与某些平台不同，RedSwan 专注于希望在通证化房产上投资 50 万至 100 万美元的高端投资者。

Lofty AI

Lofty AI 是另一类面向小型投资者的通证化房地产平台，最低投资要求仅为 50 美元。通证持有者可以对与物业管理相关的各种决策进行投票，包括租金上涨、维修请求和其他决策。需要 60% 的绝对多数才能做出最终决定，并通过智能合约将消息直接发送给物业经理。潜在投资者通过 Algorand 支持的钱包（包括 MyAlgo 和 Pera Wallet）以及 Algorand 的原生通证 ALGO 购买美元稳定币。

Propy

Propy在 2017 年进行了首次基于区块链的房地产销售，是竞争日益激烈的市场中的先行者。Propy 帮助用户将房屋转换为 NFT，并通过易于使用的区块链技术将整个关闭过程自动化。Propy 还有一个原生通证，截至 2022 年 4 月，其市值超过 1.09 亿美元。

SmartRealty

与 Propy 一样，SmartRealty 正试图通过区块链和智能合约改变房地产交易流程。该公司为所有标准类型的房地产交易提供智能合约模板，包括租赁、购买和销售协议。智能合约通常包括基本信息，例如付款到期日和所需付款金额、协议期限和违规处罚。用户可以使用美元、欧元、BTC、ETH、LTC 以及各种其他法定货币和加密货币进行智能合约租赁或销售付款。

PropertyClub

类似于 SmartRealty 和 Propy，PropertyClub 是另一个促进使用智能合约进行房地产交易的平台。然而，除了帮助用户使用比特币或其原生通证 PCC 进行数字房地产交易外，它还允许用户使用其原生市场搜索房产。

04 机遇与挑战

房地产 + 区块链仍处于起步阶段，虽然未来看起来很光明，但在技术普及之前仍然存在主要障碍，从整体应用层来看，目前的技术还需要集体打磨和历练。利用智能合约来实现交易的自动化流程，取代传统意义上的纸质跟电子协议应该是房地产数字化中最易被采纳的应用。房地产最终数字化强烈依赖于互操作性，其简单的数据背后横跨各类中介、保险、金融以及政府等机构，如何实现合规化也将是该行业发展的重要议题。

上文中我们也花了些篇幅介绍房地产通证化，通证化可以释放数字化潜力，同样的，因为按技术的发展，在这类应用爆发式增长之前，通证化的房产在市场上接受度都不会不高，在各平台之前没有普遍的资产交易能力，导致市场流动性比预期更差，同时还会面临不同国家合规的风险。

不管是区块链赋能还是传统商业模式，能够帮助用户与资产实现真正价值的平台，才能够在未来突围制胜，获得更好的发展，我们也期待区块链在房地产应用中的新突破。